2021년 새로운 부동산 정책 이것만 알면된다

2021년부터 많은 부분에서 바뀌는 부동산 정책. 그 어느 때보다 변화가 많습니다. 지난해 정부는 2020년 6.17 대책, 7.10 대책 등 이미 많은 부동산 관련 대책을 쏟아냈음에도 2021년에는 더 큰 변화가 예상된다. 기존 주택 보유자, 주택 취득을 앞둔 수요자는 달라지는 제도를 미리 파악하고 계획을 세울 필요가 있다.

2021년 새로 시행되거나 달라지는 부동산 제도를 분야별로 살펴보자.

양도소득세

1월

1월부터 분양권 주택 수 포함된다. 지금까지 주택 1채와 아파트 분양권을 보유한 경우 등기를 마치기 전까지 분양권은 주택으로 보지 않았다. 그러므로 1주택자로 간주돼 양도세 비과세를 적용받을 수 있었다. 

그러나 2021년 1월 1일부터 새로 취득한 분양권은 주택 수에 포함돼 과세 여부를 따진다. 단, 1가구 1주택자가 이사를 할 목적으로 분양권을 취득한 경우에는 일시적 2주택 비과세 특례를 적용받을 수 있다.

지난해까지 2년 이상 거주한 경우 보유 기간에 따라 연 8%씩 장기보유특별공제가 적용됐다. 10년 이상일 경우 최대 80%까지 받았다. 그러나 2021년 1월 1일부터 보유 기간 외에 거주 기간도 따진다. 기존 연 8%의 공제율을 보유 기간 연 4%, 거주 기간 연 4%로 각각 구분하는 것이다.

정리하면 10년 이상 보유하고 거주도 해야 각 40%씩 최대 80% 공제를 받을 수 있다.

2021년 1월 1일부터 법인이 주택을 양도할시 양도차익에 대한 기본 법인세율(10~25%)에 추가 과세되는 세율이 10%포인트(기존 10%포인트 → 20%포인트) 올라간다. 개인과 범인 간 세부담 차이를 이용한 조세 회피를 방지하고자 추가세율 적용 대상에는 아파트 입주권과 분양권이 추가된다. 

6월

2021년 6월부터 다주택자가 주택을 판매시 양도세 중과세율이 ‘기본세율 + 10~20%포인트’에서 ‘기본세율 + 20~30%포인트’로 인상된다. 

2020년 6월 18일부터 8년 이상 임대하는 주택(수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하)에도 추가세율이 적용된다. 2년 미만 보유한 주택이나 조합원 입주권을 팔 때 양도세율도 현행 40%에서 최대 70%까지 강화된다. 또 주택을 1년 이상, 2년 미만 보유하고 팔면 양도차익의 60%를 세금으로 내야 한다.

1년도 채 보유하지 못하고 파는 경우에는 70%가 세금으로 환수될 예정이다. 양도세 중과세율은 2021년 6월 1일 이후 양도분부터 적용되기 때문에 5월 말까지 세금 회피를 위해 매물이 많아 질 전망이다.

종합부동산세

2021년부터 종합부동산세율이 최고 6%까지 인상된다. 2주택 이하 소유자는 과세표준 구간별로 세율이 0.1~0.3%포인트씩, 최고 3%까지 오른다. 3주택 이상 조정대상지역에서 2주택을 보유한 경우 과세표준 구간별로 세율이 0.6~2.8%포인트씩, 최고 6%까지 인상폭이 대폭 오른다.

다 주택을 보유한 법인은 종부세 최고세율(6%)이 적용되고, 6억원 공제가 폐지되 세부담이 더욱 커질 전망이다.

고령 은퇴자면서 ​주택을 한 채 보유한 경우 2021년부터 종부세 부담이 줄어든다. 과세되는 날 기준, 만 60세 이상인 1가구 1주택자(부부 공동명의 포함)가 주택을 5년 이상 장기 보유한 경우 연령 공제 10~30%, 보유 공제 20~50%를 합쳐 종부세액의 최대 80%까지 공제받을 수 있다.

또한 1주택을 공동명의로 보유한 부부는 종부세 공제 방식이 선택 가능하다. 기존 부부가 각각 6억원씩 공제받거나, 1가구 1주택자와 같이 9억원을 공제받은 후 고령자 공제 등을 적용받을 수도 있다. 공시 가격 12억원까지는 기존 방식을 12억원을 넘는 경우는 1가구 1주택자 공제를 선택하는 것이 좋다.

​부동산 공시제도

​공동주택은 2030년까지, 단독주택은 2035년까지 공시 가격이 시세의 90%까지 오른다. 예를 들어 9억원 미만 아파트는 2020년 평균 현실화율이 68.1%었는데 2023년까지 70%로 오르고, 이후 매년 약 3%포인트씩 올라 2030년에는 90%까지 높아진다.

공시 가격을 수년에 걸쳐 높이면 국민의 보유세(재산세+종부세) 부담이 매년 커질 수 있기 때문에 정부는 2021년부터 2023년까지 1가구 1주택자가 보유한 공시 가격 6억원 이하의 주택 재산세율을 과세표준 구간별 0.05%포인트씩 낮춘다.

 

임대차보호법

임대차 3법 중 하나인 전월세 신고제는 시스템 준비를 거쳐 2021년 6월부터 시행될 예정이다. 전월세 신고제는 임대차 계약을 하고 나면 계약당사자, 임차보증금, 임대료, 임대 기간 등 계약 사항을 30일 이내에 지자체에 의무적으로 신고하는 제도이다. 

지난해까지 의무가 아니었던 계약 신고가 의무화되어 확정 일자가 자동으로 부여된다. 계약상 변동 사항이 있을 때에도 30일 이내에 지자체에 신고해야 한다. 신고하지 않거나, 거짓 신고를 한 경우는 각각 100만원, 500만원 이하의 과태료가 부과된다. 

공동 신고가 원칙이지만 계약 당사자 한쪽이 신고를 거부한 경우 단독 신고 가능하다. 주거용 오피스텔은 신고 대상으로 분류된다. 반면 비주택, 준주택으로 분류되는 기숙사, 고시원 등은 신고 대상에서 제외된다.

청약제도

무주택자 특별공급 신청 기회 확대를 위해 소득 요건이 완화된다. 공공분양은 현재 도시근로자 월평균 소득 100%(3인 이하 월소득 563만원) 이하, 맞벌이는 120%(3인 이하 675만원)이 청약 대상이었다. 

2021년부터 소득 기준이 130%(3인 이하 731만원), 맞벌이는 140%(3인 이하 788만원) 완화되었다. 신혼부부나 생애 최초 특별공급 물량 중 70%(종전 75%)는 소득 100%(맞벌이 120%) 이하인 사람에게 우선공급된다. 나머지 30%(종전 25%)는 일반공급에 대한 소득 요건을 완화돼 월평균 소득 130% 이하(종전 120%)인 사람에게 우선공급 탈락자와 함께 추첨제로 선정된다. 

신혼희망타운 역시 월평균 소득이 120%(맞벌이 130%)에서 130%(맞벌이 140%)로 요건이 완화된다. 민영주택은 우선공급 요건은 100%(맞벌이 120%)로 유지되지만 일반공급 요건은 120%(맞벌이 130%)에서 140%(맞벌이 160%)로 대상이 넓어진다.

지난해까지 사업 주체가 입주 날짜를 언제 통보해야 하는지에 대한 규정이 없었다. 일부 사업 주체는 입주 예정일을 모집 공고상 예정일과 다르게 통보하는 경우가 많아 입주민은 잔금 마련과 기존 주택 처분 등 여러 어려움을 겪어왔다.

2021년부터 실제 입주가 가능한 날로부터 2개월 전 입주 예정일을 통보하고 공급계약서에 이를 명시토록 했다.

지난해까지 위장 전입, 허위 임신 진단서 발급 등 공급 질서 교란 행위에 대해 10년간 입주자 자격을 제한하고 있었다. ​그러나 2021년 2월 19일부터 전매행위 제한을 위반한 자(알선자 포함)는 10년간 청약 자격이 제한된다. 

투기 수요를 차단하고 실수요자 주택 당첨 기회를 확대하기 위해 수도권 분양가상한제 적용 주택 입주자에게 거주 의무가 부과된다. 거주 의무 기간은 공공택지에서 분양 가격이 인근 시세의 80% 미만인 주택은 5년, 80~100% 미만인 주택은 3년이다.

민간택지에서 공급하는 주택의 경우 분양 가격이 인근 시세의 80% 미만인 주택은 3년 80~100% 미만인 주택은 2년이다.

해외 체류, 근무 등 부득이한 사유가 있는 입주자는 해당 기간을 거주한 것으로 간주한다. 만약 거주 의무 기간 중 이사할 경우에는 LH(한국토지주택공사) 등에 우선 매각해야 한다.

​2021년 7월부터 3기 신도시 등 수도권에서 본 청약보다 1~2년 조기 공급하는 사전 청약제가 시행된다. 7~8월 인천 계양을 시작으로 9~10월 남양주 왕숙, 11~12월 고양 창릉과 부천 대장, 과천지구 등에서 차례로 진행될 예정이다.

청약 자격은 본 청약과 동일 기준이 적용되며 거주 요건은 사전 청약 당시 해당 지역에 거주 중이면 신청 가능하다. 단, 본 청약 시점까지 거주 기간 요건을 충족해야 한다.

재건축

​2021년부터 투기과열지구 내 재건축 아파트의 경우 최초 조합설립을 신청하면 분양 신청 공고일을 기준으로 반드시 실거주 2년을 충족해야 조합원 분양권을 받을 수 있다. ‘2년 실거주’는 합산 거주로 연속으로 2년을 거주하지 않아도 된다.

​재건축 사업의 첫 관문인 안전진단의 관리 주체도 강화된다. 지금까지는 허위로 안전진단 보고서를 작성하는 등 중대한 사항에만 처벌을 했지만, 앞으로는 부실하게 작성한 경우에도 과태료가 부과된다. 이외 세부 사항을 개정해 2021년 안전진단을 시작하는 사업부터 시행할 예정이다.

2021년 1월 24일부터 공동주택 사전 방문에서 발견된 하자에 대해 사업 주체는 입주일 전까지 보수를 완료해야 한다. 사업 주체는 주택공급계약에 따라 정한 입주 지정 기간 개시일 45일 전까지 입주 예정자 사전 방문을 최소 2일 이상 실시해야 한다. 

사전 방문 1개월 전까지 사전 방문에 필요한 사항 역시 제공해야 한다. 사업 주체는 사전 방문을 통해 발견된 하자에 대한 조치 계획을 수립해 사전 방문 종료일부터 7일 이내에 사용검사권자인 지자체에 제출하는 게 필수가 됐다.

일반 하자 중 전유 부분은 입주 예정자에게 인도하는 날까지, 공용 부분은 사용 검사를 받기 전까지 조치해야 한다. 또한 사업 주체는 보수공사 등의 조치 현황을 인도일에 입주 예정자에게 알려야 하며, 공사가 끝난 후 그 결과를 사용검사권자에게 제출해야 한다.

​고질적인 사회적 문제로 떠오른 아파트 경비원에 대한 갑질 행위는 법으로 금지된다. 공동주택에 종사하는 경비원은 경비 업무 외에도 공동주택 관리에 필요한 업무에 종사할 수 있게 된다. 경비원 등 근로자를 보호하기 위해 입주자대표회의와 그 구성원의 관리사무소장 업무에 대한 ‘부당 간섭’의 의미를 ‘공동주택관리법’과 관련 법령을 위반한 지시를 하거나 명령하는 경우 등으로 구체화했다.

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